导览
来源 | 赢商网（ID：winshang）
全球第四个湾区——粤港澳大湾区是中国规格最高的城市群，在国家发展大局中具有重要战略地位。承接规划发展东风，一个世界级商圈也在孵化、形成，粤港澳大湾区商业地产图景，将改写未来中国商业格局。
2019年10月18日，由赢商网发起主办，Ola Lotus•莲地×粤港澳大湾区商业地产高峰论坛在珠海横琴粤澳合作中医药科技产业园如期开幕。本届大湾区商业地产高峰论坛以“新坐标·新商业，赢湾区·赢未来”为主题，云集了粤港澳地区多家商业地产开发商、品牌商，以及著名粤港澳地区发展专家，共同探讨大湾区红利的商业新风口和发展新赛道，为大湾区建设注入更多商业活力和思考。
本次高峰论坛，涵盖主题演讲、重量级大湾区商业地产报告发布、高端对话以及主题展、颁奖典礼等一系列内容，可谓干活满满。
01
跨界资源合作
将是粤港澳大湾区商业的一大亮点
吴传鲲：广东赢商网数据服务股份有限公司董事长
活动伊始，广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲作了开幕致辞。他认为，粤港澳大湾区将打造为世界级城市群，并建设宜居宜业宜游的优质生活圈等相关定位，与商业地产发展息息相关。从零售商业角度来说，粤港澳大湾区内各大城市，在近十年的商业地产发展中是相对落后的，甚至落后于成都等内陆城市；而在粤港澳大湾区规划红利下，这些城市的商业地产都迎来了新的发展机遇，未来内地品牌商和港澳品牌商可以通过跨界合作，为大湾区内的优质项目提供更丰富的内容和组合。
02
中城商业研究院报告发布：
粤港澳大湾区购物中心发展新路径
姜星狄：中城商业研究院研究总监兼首席分析师
一份干货报告，开启了本次高峰论坛的内容高潮。中城商业研究院研究总监兼首席分析师 姜星狄在现场发布了《粤港澳大湾区购物中心发展新路径》的重磅报告，姜星狄认为，宏观经济环境，与商业未来发展方向以及消费趋势，息息相关。
粤港澳大湾区商业环境：粤港澳大湾区在人口红利、收入水平方面是相当突出的。以广东为例，作为国内最富有的一个省份，人均收入水平相当高。广东人有钱，但不喜欢花钱，怎样让广东人掏更多钱消费，这是品牌商需要思考的地方。
项目环境：上半年，粤港澳大湾区项目环境偏弱，开业率不尽人意，约为33%左右。与往年新开业购物中心数据对比，今年上半年新开业数量、体量皆大幅下滑。
业态趋势：从粤港澳大湾区内地4个头部城市（广州、深圳、佛山和东莞）来看，在业态比重结构上，2019年与去年变化不大。餐饮比重略微上升；服饰业态下滑趋势明显，但在粤港澳大湾区是逆势增长；文体娱业态小部分下滑。
品牌趋势：2019年，粤港澳大湾区品牌开店数量多于关店，相较2018年改善明显。其中，零售品牌调整较大。从品牌档次来看，大众化品牌占比略微下降，中高档和高档品牌上升，这是消费升级的表现。
03
主题演讲深度剖析粤港澳大湾区的商业前景
大湾区·大横琴 横琴新区的投资新赛道
张升：横琴新区商务局招商主任
作为内地唯一与香港、澳门路桥相连的自贸试验片区，横琴未来商业充满想象。横琴新区商务局招商主任 张升在现场带来《大湾区·大横琴横琴新区的投资新赛道》主题分享。
横琴新区的开发始于2009年，经过十年发展，发生了翻天覆地的变化。如今在产业方面，横琴重点发展医疗健康、跨境商贸、文旅会展等六大产业，每个产业都有龙头带动。
文旅会展产业：今年3月21日，国务院批复《横琴国际休闲旅游岛建设方案》。长隆国际海洋度假区作为龙头企业，去年一年累计接待游客量1000万人次，从开业到现在累计接待游客超5800万人次。
人才政策：特殊人才政策实施以来，已经累计奖励大概1.5万人次，总奖励金额超过12亿。
独具优势的营商环境：
对符合条件的商业品牌店的经营主体给予装修补贴落地奖励：装修补贴按每平方米500块钱的标准给予扶持，对于港澳商家可以提高至600元。
实施澳门机动车出入横琴管理办法：截止今年8月底，累计向1506辆发放出入境资格，这个政策可以更加便利澳门和横琴的往来。
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✦ 新文旅时代：“健康+文旅”模式下的风口红利
曾伟峰
粤澳中医药科技产业园开发有限公司主题文化街项目部副总监
建设世界级旅游目的地，是粤港澳大湾区建设的重要内容，大湾区文旅商业因此迎来黄金发展期。粤澳中医药科技产业园开发有限公司主题文化街项目部副总监 曾伟峰带来了《新文旅时代：“健康+文旅”模式下的风口红利》的主题演讲。
曾伟峰分享道，文化+旅游开启旅游新时代，2019年国庆全国接待游客7.8亿人次，实现6497亿收入，66%游客参观人文旅游景点、59.45%参观历史文化街区、86.36%参与以上两项文化旅游。珠海横琴2018年游客总数超过1000万，过境人次900万，数据说明了横琴是旅游热点。调查显示，健康旅游产值6390亿人次，预计2020年有望突破9000亿大关。中国大健康趋势，全民养生时代已经来临，中国养生大数据报告显示，全中国70%人处于亚健康状态；在健康养生用户中，女性占63.2%，男性36.8%，10万亿大健康产业规模中医药养生市场前景非常广阔。健康+文旅是一种全新的休闲度假方式，产业园健康+文旅延伸出一种全新的健康生活方式。粤澳合作中医药科技产业园抓住时代机遇，通过跟瑞莲庄主题酒店，中医药科技创意博士馆及Ola Lotus·莲地等项目规划，打造国际健康产业交流平台。
04
高端对话：
湾区时代，珠三角城市群未来商业想象
据中国国际经济交流中心预测，到2023年，粤港澳大湾区将发展为全球第一大湾区，GDP将达4.6万亿美元，傲视全球。对于商业零售企业而言，粤港澳大湾区的战略规划，势必影响企业在该区域的排兵布阵。那么，对湾区城市未来的商业前景，行业领袖和商业大咖是如何看待的？
对话嘉宾：
竺海群：印力集团副总裁兼广深城市商业公司总经理
樊文瑞：珠海优特商业管理有限公司总经理
杨应坚：奥园商管副总经理兼营运中心总经理
汪奇慧：江门汇悦·大融城项目总经理
王 斌：蜜蜂科技Bee+副总裁
柳 刚：SUPIN+ LIFE STYLE 联合创始人/执行董事
竺海群：粤港澳大湾区将导入大量外来人口，带动购物中心回报提升
粤港澳大湾区政策下，广州、深圳、香港，这三个城市形成非常有影响力的都市群，再加上整个湾区中包括交通、政策等红利，粤港澳大湾区将吸引大量外来人口导入。
外来人口的导入对于购物中心的发展至关重要，由人流产生了客流，由客流产生了销售，由销售产生租金、由租金产生回报。
印力集团目前在粤港澳大湾区9+2城市里布局了7个城市，开业10个购物中心。
然而，机遇与挑战并存，挑战主要来自于消费信心的下降、整体的商业物业经营情况压力徒增、政府税收政策没有适时调整等三方面。
未来，印力集团将继续深耕于港澳大湾区，根据湾区各城市层级和发展状况，进行有规划地投资。
樊文瑞：珠海商业尚未饱和，具备后发优势
目前，珠海零售商业非常具有发展潜力，具备后发优势。
去年，珠海常住人口增长率7.12%（全国第一），今年实际常住人口达到300万以上，流入的高素质、高净值人口较多。对零售商业来说，这是一个非常有利的支撑。很多利好消息叠加（粤港澳大湾区政策、港珠澳大桥通车、深中通道、深珠通道等），珠海零售商业将进入快速发展通道。这两年招商最大的感受是：很多以前不愿意进入珠海的品牌，已经在珠三角开店计划中把珠海列为重点开发城市。这两年，珠海零售商业的行业影响力在不断扩大。
挑战有两方面：一是人才瓶颈，二是快速增长可能带来的区域发展不平衡。未来，最重要的一点是“得年轻人者得天下”。
杨应坚：湾区各大城市还有细分市场可深挖，磨好“差异化”这把剑
粤港澳大湾区的商业布局，可以根据“人口密度、人均GDP、社会消费品零售总额”三个要素进行区分选择。香港、澳门、深圳、广州中心区的购物中心、社区商业、商业街区都有很多创新的东西可以做；珠海香洲区、佛山的禅城和顺德、东莞城区等区域的购物中心，社区商业也有很大的市场。
粤港澳大湾区商业发展的挑战非常大。目前我们感触最深的就是，要结合区域经济情况和竞争对手特点，把“差异化”磨成一把最锋利的剑。比如，在江门奥园广场，我们主打家庭客群，把亲子板块做强。
未来的关键是要与时俱进地创新，保持18岁心态，不断吸收新事情，了解00后、10后、20后的想法。
汪奇慧：在粤港澳大湾区经营商业，定位、服务、员工缺一不可
在粤港澳大湾区经营商业，主要有两大方面的挑战：
外部环境：粤港澳大湾区要对标国际大湾区，但交通仍需要提升，比如日本湾区东京，交通网络非常发达。
人口基数不足：我们收购的项目在顺德与江门，对比深圳、东莞、惠州，人的消费力、客单价，都是我们遇到的瓶颈。
项目要把定位做好，客户服务体验做到极致，员工培养好。把运营做细致，才能把现金流做出来，项目形成规模后，能有更大资源平台，成本降下来，效益自然就产生了！
很多传统开发商担心大量资金用在开发，后期如何退出，大多数以租金回报覆盖开发成本。在退出方式上，我们比较成熟，除了股权出售外，目前更多是通过资产证券化的方案退出。
王斌：深耕粤港澳大湾区，企业管理模式非常重要
在粤港澳大湾区深耕发展，做好自身企业的管理非常重要。如果还是用烧钱的方式快速扩张，后期会遇到非常大的问题。能否真正产生利润，这是最重要的。我们选择稳扎稳打，专注于精细化运营管理每个空间。
Bee+短短4年成为联合办公全国领导品牌，是通过深耕办公空间产品打造及不断通过对市场变化的理解，结合新科技及新兴产业发展带来的新机遇实现的。做企业应该主动积极去争取，与年轻人及年轻企业一起发展能够带来更多机会。
柳刚：粤港澳大湾区迎来发展黄金期，激发消费热情是关键
未来中国的快速城镇化，一定会催生更强的消费力，外部环境无论如何变化，我看好中国市场，在庞大的人口基数加持下，无论是消费品类、消费额度还是未来新的消费需求，都在不断产生。
粤港澳大湾区作为中国消费经济发展最重要的三个城市群之一，人均收入最高，将成为未来中国经济的引领者，但机遇与挑战并存，新的购物中心不断产生，给品牌商带来了消费力稀释、经营成本不断上升等挑战，应对这些挑战激发消费热情是关键，最重要是把产品和服务做好。
从数据上来说，粤港澳大湾区进入了一个好时代，接下来我们的战略重心是继续进军粤港澳大湾区，针对这个市场接下来会再增加1倍的开店量。
05
粤港澳大湾区优质项目巡展：大湾区商业地产里的人气“明星”
作为本次高峰论坛的一大亮点，大湾区优质项目展示平台——GBA大湾区城市商业主题展同步亮相，展示了包括Ola Lotus•莲地、优特汇、中海•富华里以及珠三角9市近年的多个优质项目，它们是大湾区商业地产里的人气“明星”，更是品牌商家进驻相应城市的热门选择。
06
GBA大湾区商业地产【领湾奖】颁奖盛典
在本次高峰论坛现场，GBA大湾区商业地产【领湾奖】正式发布。本次入围商业地产【领湾奖】系列奖项的企业、品牌及项目代表均出席颁奖盛典，接受隆重表彰。
该奖项旨在推动粤港澳大湾区商业地产发展进程，展示大湾区商业地产与品牌商家的行业优秀成果，记录市场榜样，助力行业发展。
GBA大湾区· 备受期待商业地产项目
优特汇
江门新英世贸广场
金沙洲金铂天地
中山海雅缤纷城
肇庆敏捷广场
GBA大湾区·时尚潮流地标
中海·富华里
佛山岭南天地
GBA大湾区· 特色文旅体验新坐标
Ola Lotus·莲地
GBA大湾区·影响力城市地标
紫马奔腾.益田Holiday Park
GBA大湾区·风尚品牌
覔书店
孩子王
简艾生活馆
九木杂物社
Balabala
歌瑞尔
SANI
